Por Nyedja Lima

Advogada Especialista em Direito Imobiliário, Urbanístico, Notarial e Planejamento Patrimonial e Sucessório.

Membro da Comissão Nacional de Direito Imobiliário

Por muito tempo, o maior obstáculo da usucapião no Brasil não esteve na lei, e sim na fila. Os requisitos para transformar posse em propriedade mansa, pacífica, ininterrupta, pelo prazo legal, sempre estiveram bem delineados na doutrina e na jurisprudência; o problema era o caminho até lá, que podia levar anos a fio. Isso mudou parcialmente com a criação da usucapião extrajudicial pelo Código de Processo Civil de 2015, depois reforçada pela Lei 14.382/2022, que passou a permitir o processamento do pedido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem passar pelo Judiciário. Neste artigo comparamos as duas vias, extrajudicial e judicial, com foco no tempo que cada uma costuma levar até resolver o conflito, e nos limites de cada uma delas.

1. A usucapião e suas modalidades

A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade: quem exerce posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal, somado aos requisitos próprios de cada modalidade, adquire o domínio do bem. O Código Civil prevê as modalidades extraordinária, ordinária, especial urbana individual ou coletiva, especial rural e familiar (arts. 1.238 a 1.244), às quais se somam as hipóteses constitucionais dos arts. 183 e 191. Em qualquer uma delas, existem hoje dois caminhos para o reconhecimento: a via judicial, mais antiga e ainda a mais usada em casos controvertidos, e a via extrajudicial, que se firmou como alternativa rápida para situações consensuais.

2. O procedimento extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/73)

Nessa via, o interessado, representado por advogado, apresenta o pedido diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel. É preciso instruir o requerimento com ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas e outros documentos capazes de comprovar origem, continuidade, natureza e tempo da posse.

A partir daí, o oficial de registro notifica o titular da matrícula, os confinantes e eventuais terceiros interessados, dando quinze dias para se manifestarem, além de intimar União, Estados, Distrito Federal e Municípios. Duas mudanças trazidas pela Lei 14.382/2022 merecem destaque: o silêncio do notificado devidamente cientificado passou a valer como concordância, e impugnações genéricas, sem fundamento consistente, deixaram de bastar para travar o reconhecimento. Na prática, essas alterações resolveram um problema recorrente antes, bastava uma resistência sem substância para empurrar o processo de volta ao Judiciário.

Isso não quer dizer, porém, que toda impugnação seja irrelevante. Havendo oposição fundamentada sinal de que existe controvérsia real sobre a posse ou o domínio, o oficial não tem alternativa: remete os autos ao juízo competente. É nesse momento que o requerente perde justamente a celeridade que buscava.

3. O procedimento judicial

Já a ação de usucapião judicial segue o procedimento comum do Código de Processo Civil, o rito especial que existia antes de 2015 foi revogado. Isso significa citar o proprietário registral, os confinantes e eventuais terceiros interessados, além da citação por edital para réus incertos ou em local ignorado, e a intimação do Ministério Público e da Fazenda Pública quando cabível. Não é incomum a necessidade de perícia técnica para demarcar a área e comprovar tempo e natureza da posse, somada à prova testemunhal. Havendo contestação, o processo segue todo o rito do contraditório, com os recursos cabíveis em cada instância.

É justamente essa estrutura, múltiplos réus, perícia, disputa efetiva entre as partes que torna a via judicial insubstituível quando há controvérsia real. Nenhum procedimento em cartório oferece o mesmo nível de instrução probatória e contraditório.

4. Comparativo quanto ao tempo de solução do conflito

É no tempo de tramitação que a diferença entre as duas vias fica mais evidente. Sem citação de réus incertos, sem perícia judicial e fora da estrutura processual do Judiciário, o procedimento extrajudicial tende a terminar bem mais rápido quando não há impugnação fundamentada geralmente entre alguns meses e dois anos, dependendo da complexidade documental do caso e do volume de trabalho da serventia. A via judicial, por reunir mais atos processuais, citação de múltiplos réus, eventual perícia e a conhecida sobrecarga do Judiciário, costuma se estender por vários anos, e não é raro passar de uma década quando há contestação, dificuldade para localizar réus ou interposição de recursos.

A tabela abaixo resume os principais pontos de comparação entre as duas vias:

Aspecto	Usucapião Extrajudicial	Usucapião Judicial
Foro de processamento	Cartório de Registro de Imóveis da situação do bem	Poder Judiciário (Vara Cível competente)
Base legal principal	Art. 216-A da Lei 6.015/73, com a redação da Lei 14.382/2022	Arts. 1.238 a 1.244 do CC c/c procedimento comum do CPC
Exige advogado	Sim, para elaborar o requerimento inicial	Sim, para todo o processo
Pressuposto essencial	Consenso: ausência de impugnação fundamentada	Pode tramitar mesmo havendo controvérsia entre as partes
Instrução probatória	Ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões e documentos	Prova documental, pericial e testemunhal, com contraditório pleno
Havendo impugnação séria	Procedimento é remetido às vias judiciais	Segue no próprio processo, com produção de provas
Tempo estimado (caso não contestado)	Meses a cerca de 2 anos, a depender da serventia e da complexidade documental	Frequentemente vários anos, podendo ultrapassar uma década em caso de recursos

Obs. Vale registrar que esses intervalos são estimativas doutrinárias, não garantia de prazo. O tempo real de cada procedimento varia conforme as circunstâncias do caso, a regularidade da documentação apresentada, a existência ou não de controvérsia entre as partes e a carga de trabalho da serventia ou da vara responsável.

5. Quando a via extrajudicial não é a mais indicada

A rapidez da usucapião extrajudicial depende de consenso, e esse é o ponto central. Ela não funciona bem quando já existe litígio declarado entre o possuidor e o proprietário registral ou os confinantes, quando há dúvida sobre a identidade das partes ou os limites do imóvel, quando falta documentação essencial mesmo após a tentativa de justificação administrativa na própria serventia, ou quando há incapazes envolvidos, o que exige controle judicial mais rigoroso. Nesses casos, vale mais a via judicial: é mais lenta, mas garante a instrução probatória e o controle jurisdicional que a situação exige.

6. Conclusão

A usucapião extrajudicial trouxe um ganho real de eficiência para casos consensuais e bem documentados, tirando do Judiciário um procedimento que antes só corria ali. A Lei 14.382/2022 reforçou esse avanço ao eliminar travamentos formais que, na prática, empurravam para a via judicial situações sem controvérsia de verdade. Mas a via judicial segue indispensável quando há disputa real: é ela que garante o contraditório e a instrução probatória necessários para resolver um litígio de fato. No fim, a escolha entre as duas vias não depende de preferência pessoal, e sim de uma análise técnica do caso concreto considerando a documentação disponível e se existe ou não controvérsia sobre posse e domínio.

Referências legislativas

Constituição Federal, arts. 183 e 191.

Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.238 a 1.244.

Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).

Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), art. 216-A.

Lei 14.382/2022 (Lei do Sistema Eletrônico de Registros Públicos — SERP), que alterou o art. 216-A da Lei 6.015/1973.

Autora: Nyedja Rejane Tavares Lima

Membro da Comissão Nacional de Direito Imobiliário
Advogada, engenheira civil e mestre em Cultura e Sociedade pela Universidade Federal do Maranhão (UFMA). Atua nas áreas de Direito Imobiliário, Urbanístico, Notarial e Registral, bem como em Direito do Trabalho, conciliando sua experiência jurídica com sólida formação técnica em engenharia e perícias imobiliárias.

Pesquisadora do Grupo de Pesquisa em Direito, Natureza e Sociedade (GPDNES/UFMA), desenvolve estudos voltados às questões socioambientais, planejamento urbano, comunidades quilombolas, gênero e direitos humanos. Possui especializações em Docência e Gestão do Ensino Superior, Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial, além de Direito do Trabalho e Processual do Trabalho. Atualmente, cursa pós-graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis Urbanos.

Autora de artigos científicos e capítulo de livro, destaca-se pela produção acadêmica voltada à sustentabilidade urbana, gentrificação, diversidade sociocultural e direitos das comunidades tradicionais. Ao longo de sua trajetória, recebeu diversas distinções por excelência acadêmica, incluindo o Diploma de Honra ao Mérito como primeira colocada de sua turma no curso de Direito.