Por Nyedja Lima — advogada e engenheira civil
Regularização imobiliária antes da sucessão: organizar hoje para não transferir dificuldades amanhã
Você pode passar a vida construindo patrimônio e deixar para sua família uma tarefa que nunca terminou: descobrir o que realmente está regularizado.
Uma casa quitada, um terreno ocupado há décadas ou um apartamento adquirido por contrato podem representar conquistas importantes. Mas conhecer o imóvel e guardar comprovantes não resolve, sozinho, sua situação jurídica.
Antes de perguntar quem ficará com cada bem, vale responder: quais direitos você tem sobre esse imóvel e como eles estão documentados?
Pagar, ocupar e registrar são situações diferentes
Na aquisição entre vivos, o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a transferência da propriedade imobiliária ocorre pelo registro do título no Registro de Imóveis. Por isso, contrato e escritura precisam ser examinados junto com a matrícula: a escritura, isoladamente, não conclui essa transferência.
A sucessão segue outra regra. Pelo artigo 1.784, a herança se transmite aos herdeiros com a morte. Essa transmissão, porém, não corrige automaticamente contratos incompletos, divergências de área ou pendências registrais.
A pergunta prática é simples: o patrimônio familiar inclui uma propriedade registrada, direitos decorrentes de um contrato, direitos possessórios ou uma combinação dessas situações?
Imóvel irregular também pode envolver direitos partilháveis
Seria incorreto afirmar que todo imóvel irregular fica necessariamente fora do inventário.
No REsp 1.984.847/MG, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a possibilidade de partilha de direitos possessórios sobre imóveis não escriturados. O reconhecimento exige apurar a existência desses direitos e a qualidade da posse, considerando as circunstâncias do caso.
Isso significa que os herdeiros podem receber direitos economicamente relevantes mesmo sem a propriedade formalizada. A partilha desses direitos, contudo, não regulariza automaticamente o domínio. A família poderá precisar de providências posteriores para formalizar a propriedade.
Regularizar em vida permite enfrentar essas questões enquanto o titular pode explicar a aquisição, localizar documentos e participar das decisões.
O diagnóstico começa pelos documentos e pela realidade
Uma análise preventiva deve confrontar o registro, o histórico da aquisição e a situação física do imóvel. Entre as verificações essenciais estão:
- Titularidade: quem aparece na matrícula e quais títulos ainda precisam ser registrados?
- Aquisição: existem contratos, cessões, comprovantes de pagamento ou sucessões anteriores pendentes?
- Descrição: área, limites e identificação correspondem à realidade?
- Construção: a edificação e suas ampliações estão regularizadas perante os órgãos competentes e refletidas no registro quando exigível?
- Família: estado civil, regime de bens e partilhas anteriores foram considerados?
- Restrições: há financiamento, garantias, penhoras ou outros ônus relevantes?
IPTU, contas de consumo e recibos ajudam a reconstruir fatos, mas não substituem a análise do título e do registro.
Nesse diagnóstico, Direito e Engenharia se complementam: a documentação deve ser confrontada com aquilo que efetivamente existe no local.
Cada pendência pede uma solução
A regularização não tem uma receita única. Conforme a origem do problema, pode envolver escritura e registro de título, retificação registral, regularização da construção ou outras medidas específicas.
A Lei de Registros Públicos prevê a retificação nos artigos 212 e 213, a usucapião extrajudicial no artigo 216-A e a adjudicação compulsória extrajudicial no artigo 216-B. Cada instrumento possui requisitos próprios. Não basta morar no imóvel por muitos anos para presumir usucapião, nem apresentar qualquer contrato para obter adjudicação.
Imagine uma pessoa que quitou a compra de uma casa, mas deixou de concluir a transferência. Antes de planejar sua destinação aos filhos, é necessário examinar o contrato, a quitação, a matrícula e a situação do vendedor. O caminho adequado depende desse diagnóstico.
Planejar a sucessão exige conhecer o patrimônio
Testamento, doação e holding precisam partir de uma identificação correta dos bens e direitos envolvidos. Escolher um instrumento sem esclarecer a situação imobiliária pode transferir pendências para a estrutura planejada.
Regularizar não garante ausência de conflitos nem elimina, por si só, inventário ou tributos. Permite, porém, planejar com informações mais consistentes e reduzir dificuldades evitáveis.
O primeiro passo é solicitar a matrícula atualizada, reunir os documentos da aquisição e identificar as divergências.
Deixar um patrimônio organizado também é deixar à família melhores condições para decidir sobre ele.
Referências jurídicas
- Código Civil, artigos 1.245 e 1.784: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
- Lei nº 6.015/1973, artigos 212, 213, 216-A e 216-B: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
- STJ, REsp 1.984.847/MG, Terceira Turma, DJe de 24/06/2022: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2022/28092022-E-admissivel-a-partilha-de-direitos-possessorios-sobre-imoveis-que-nao-estao-devidamente-escriturados.aspx
Fundamentos consultados em 6 de outubro de 2026.
Autora: Nyedja Rejane Tavares Lima
Membro da Comissão Nacional de Direito Imobiliário
Advogada, engenheira civil e mestre em Cultura e Sociedade pela Universidade Federal do Maranhão (UFMA). Atua nas áreas de Direito Imobiliário, Urbanístico, Notarial e Registral, bem como em Direito do Trabalho, conciliando sua experiência jurídica com sólida formação técnica em engenharia e perícias imobiliárias.
Pesquisadora do Grupo de Pesquisa em Direito, Natureza e Sociedade (GPDNES/UFMA), desenvolve estudos voltados às questões socioambientais, planejamento urbano, comunidades quilombolas, gênero e direitos humanos. Possui especializações em Docência e Gestão do Ensino Superior, Direito Imobiliário, Urbanístico, Registral e Notarial, além de Direito do Trabalho e Processual do Trabalho. Atualmente, cursa pós-graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis Urbanos.
Autora de artigos científicos e capítulo de livro, destaca-se pela produção acadêmica voltada à sustentabilidade urbana, gentrificação, diversidade sociocultural e direitos das comunidades tradicionais. Ao longo de sua trajetória, recebeu diversas distinções por excelência acadêmica, incluindo o Diploma de Honra ao Mérito como primeira colocada de sua turma no curso de Direito.