O COMPREI foi criado pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e iniciou suas operações em abril de 2022. Trata-se de um sistema destinado à monetização de bens penhorados ou ofertados em garantia. Estes bens pertencem a contribuintes inadimplentes que, nos casos judiciais, foram objeto de penhora e avaliação no curso do processo de execução fiscal, assim como bens ofertados voluntariamente pelo próprio contribuinte por meio de procedimento extrajudicial. Posteriormente, esses bens são submetidos à alienação por iniciativa particular, visando à satisfação total ou parcial do crédito.
O sistema é regulamentado pela Portaria PGFN/ME nº 3.050, de 6 de abril de 2022, com as alterações promovidas pela Portaria PGFN/MF nº 824, de 28 de julho de 2023.
Para aqueles que estão habituados aos leilões judiciais, é importante destacar que o COMPREI possui regras próprias, especialmente em relação ao parcelamento. Nos leilões judiciais, aplica-se, em regra, o disposto no art. 895, § 1º, do Código de Processo Civil, que prevê o pagamento mínimo de 25% do valor da proposta à vista, podendo o saldo remanescente ser parcelado em até 30 meses.
No COMPREI, por sua vez, o art. 11 da Portaria PGFN/MF nº 824, de 28 de julho de 2023, estabelece igualmente uma entrada mínima de 25%, porém ampliou significativamente o prazo de parcelamento, permitindo o pagamento do saldo remanescente em até 59 prestações. Além disso, o § 5º do mesmo artigo, prevê que cada parcela será atualizada pela taxa SELIC acumulada mensalmente, e acrescida de 1% ao mês. Desta maneira, torna o parcelamento mais oneroso quando comparado aos leilões judiciais.
Para ilustrar, considerando um imóvel adquirido na plataforma COMPREI por R$ 1.000.000,00, com pagamento de entrada de 25% (R$ 250.000,00) e parcelamento do saldo de R$ 750.000,00 em 59 prestações, e supondo, apenas para fins exemplificativos, a manutenção da taxa SELIC semelhante ao patamar vigente de 14,50% ao ano, bem como a SELIC acumulada mensal de maio de 2026 (1,07%), o saldo financiado poderia gerar um desembolso total aproximado de R$ 990.225,00 ao final da operação, representando um acréscimo de cerca de R$ 240.225,00 em relação ao valor originalmente financiado.
Embora o prazo ampliado de parcelamento possa tornar a aquisição mais acessível em um primeiro momento, é fundamental que o interessado avalie o custo financeiro total da operação antes de apresentar sua proposta.
Todavia, a análise do COMPREI não se restringe às condições financeiras oferecidas ao comprador. Também é relevante examinar se a estrutura adotada pela plataforma favorece a obtenção do melhor resultado econômico possível na alienação dos bens. Primeiramente, merece atenção o fato de que o valor de avaliação funciona como teto da negociação, pois, assim que o anúncio é ativado, a modalidade de “Compra Imediata” é habilitada, e o primeiro interessado que apresentar proposta pelo valor da avaliação adquire imediatamente o bem, encerrando a possibilidade de disputa entre os potenciais compradores e impedindo a eventual obtenção de ofertas superiores. Esta possibilidade de apresentação de propostas pelo valor da avaliação a qualquer momento pode gerar situações em que interessados formalizam ofertas sem a efetiva intenção de concluir a aquisição, com caráter meramente protelatório. Nesses casos, a venda acaba sendo interrompida até a verificação do descumprimento da proposta, o que resulta em atraso na alienação do bem e na satisfação do crédito, uma vez que o sistema não permite convocar a segunda oferta mais vantajosa e as subsequentes, retornando o procedimento à fase inicial da comercialização.
Além da limitação da disputa ao valor de avaliação, merece atenção a forma de encerramento da “1ª fase de propostas”, que ocorre pontualmente às 8h da manhã, independentemente de ser dia útil, sábado, domingo ou feriado. Nesta etapa, não há mecanismo de contagem de tempo (cronômetro regressivo) ou de prorrogação automática do tempo de disputa nos instantes finais. Na prática, isso limita a possibilidade de reação dos interessados diante de propostas apresentadas nos últimos minutos. Em situações como essa, é legítimo questionar se todos os participantes tiveram oportunidade efetiva de apresentar novas ofertas após os lances finais.
Nos leilões judiciais eletrônicos realizados por leiloeiros oficiais, é comum a existência de mecanismos de prorrogação automática (“tempo extra”), os quais permitem aos participantes reagir a novos lances, favorecendo a concorrência entre os interessados. Essa dinâmica contribui para a obtenção de melhores resultados e permite que o bem alcance valores mais elevados, garantindo que a satisfação do credor não cause a ruína desnecessária do devedor. Uma arrecadação mais elevada pode contribuir para a redução ou até mesmo para a quitação integral da dívida executada, além da eventual geração de saldo remanescente em favor do executado, de forma a retirar a possibilidade de impugnação da alienação, sob alegação de não praticar a menor onerosidade ao réu no processo expropriatório, previsto em lei Art. 805 do CPC. Caso o arrematante vencedor deixe de cumprir as condições de pagamento, é possível convocar os demais licitantes, observada a ordem de classificação dos lances, preservando-se, a continuidade do procedimento e reduzindo os impactos decorrentes da desistência do primeiro colocado. O próprio leiloeiro informa o ocorrido nos autos do processo, demonstrando transparência e proporcionando maior segurança na condução da alienação.
Vale ressaltar que a alienação por iniciativa particular caracteriza-se pela negociação direta do bem, sem a realização de disputa pública de lances entre interessados. Já o leilão tem como elemento central justamente a concorrência entre participantes, mediante a apresentação sucessiva de ofertas, buscando-se a obtenção do maior valor possível para o bem alienado. Nesse contexto, observa-se que a modalidade de disputa disponibilizada na plataforma COMPREI, embora seja enquadrada como alienação por iniciativa particular, apresenta características típicas de leilões. Os leilões são realizados por leiloeiro oficial, profissional dotado de fé pública e responsável pela condução dos atos expropriatórios.
Não se trata de afirmar que a alienação por iniciativa particular adotada pelo COMPREI ou os leilões judiciais eletrônicos realizados por leiloeiros oficiais sejam modelos superiores um ao outro. O ponto central é compreender como as características de cada modelo podem influenciar os resultados obtidos na alienação. Os mecanismos de disputa e os instrumentos destinados a estimular a concorrência são aspectos que merecem reflexão.
Outro ponto de atenção na plataforma refere-se à necessidade constante de atualização das informações disponibilizadas aos interessados para garantir a segurança jurídica, pois nem sempre isto acontece, gerando desafios aos compradores.
Como exemplo, houve caso em que um imóvel permaneceu disponível para aquisição na plataforma, embora a alienação já não estivesse mais autorizada nos autos do processo. O interessado apresentou proposta, efetuou o pagamento e somente posteriormente constatou a impossibilidade de concretização da venda. Embora os valores tenham sido restituídos, o procedimento demandou meses para sua conclusão, gerando transtornos ao comprador.
A ocorrência de nulidades processuais ou o posterior cancelamento das alienações constituem fatores que comprometem a percepção de segurança jurídica por parte dos compradores, especialmente quando já houve a formalização de propostas ou desembolso de recursos.
No modelo adotado pelo COMPREI, a atuação do leiloeiro está predominantemente voltada à divulgação dos bens e à prospecção de interessados. Contudo, a função do leiloeiro vai muito além da simples intermediação da venda.
O leiloeiro é auxiliar da Justiça, dotado de fé pública, exercendo papel relevante na condução dos atos expropriatórios. Sua atuação envolve conhecimento técnico, análise documental, orientação aos interessados, acompanhamento processual e observância das formalidades legais necessárias à regularidade e segurança da venda. Trata-se de atividade que exige experiência e acompanhamento constante dos atos processuais relacionados ao bem, contribuindo para a transparência do procedimento e para a segurança jurídica de credores, executados e arrematantes.
Sob essa perspectiva, é possível questionar a limitação da atuação do leiloeiro na plataforma, uma vez que ela não aproveita integralmente a expertise desse profissional, cuja experiência prática frequentemente contribui para a identificação de inconsistências documentais, a prevenção de nulidades e o aumento da segurança jurídica para todas as partes envolvidas.
Os números divulgados pela plataforma também merecem análise cuidadosa. Segundo informações institucionais divulgadas pela PGFN, o COMPREI já ultrapassou a marca de R$ 600 milhões em volume de bens vendidos.
Trata-se, sem dúvida, de um resultado expressivo e que demonstra a relevância da iniciativa no contexto da recuperação de créditos públicos. Contudo, a avaliação da efetividade do sistema exige a observação de outros indicadores igualmente relevantes. Para compreender o real impacto da plataforma, não basta analisar apenas o volume financeiro das vendas realizadas. Seria igualmente relevante comparar indicadores de períodos anteriores à sua implementação com os resultados obtidos após sua criação.
Para fins de análise comparativa entre os leilões judiciais tradicionalmente conduzidos por leiloeiros oficiais e o modelo de alienação por iniciativa particular adotado pelo COMPREI, poderiam ser considerados, entre outros, os seguintes parâmetros:
Quantidade de bens submetidos à hasta pública/alienação;
Quantidade de bens efetivamente vendidos;
Percentual de bens vendidos em relação ao total disponibilizado;
Valor total arrecadado;
Percentual de propostas convertidas em vendas efetivas;
Índice de nulidades, cancelamentos ou desfazimento de vendas;
Montante de créditos fiscais efetivamente recuperados;
Somente a análise conjunta desses indicadores permitiria avaliar, de forma mais precisa, a efetividade da plataforma no cumprimento de seus objetivos e seu impacto na recuperação dos créditos públicos.
Além disso, parte da evolução observada nos últimos anos está relacionada a transformações estruturais ocorridas no próprio mercado de leilões. Antes da pandemia da COVID-19, ainda era comum a realização de leilões presenciais. Com a necessidade de adaptação ao ambiente digital, os próprios leilões judiciais passaram por significativa transformação, ampliando o alcance das divulgações e o acesso de investidores de todo o país.
Atualmente, um investidor localizado no Rio Grande do Norte pode participar, com facilidade, de um leilão de um imóvel situado em São Paulo ou em qualquer outro Estado. Essa ampliação do acesso ao mercado ocorreu não apenas no âmbito do COMPREI, mas também em diversas plataformas de leilões.
Mais do que discutir modelos, impõe-se reconhecer que a plataforma e o leiloeiro não são forças antagônicas, mas sim respostas complementares a um mesmo problema: como recuperar créditos públicos com máxima eficiência, transparência e segurança jurídica.
O verdadeiro desafio talvez esteja na construção de soluções que integrem a tecnologia proporcionada pela plataforma à expertise dos leiloeiros, potencializando resultados, fortalecendo a segurança jurídica das alienações e consolidando a confiança de todos os entes envolvidos.
Nota da autora: As análises e observações apresentadas neste artigo foram elaboradas com base na legislação, regulamentação e no funcionamento da plataforma COMPREI vigentes à época de sua redação. Eventuais alterações normativas, procedimentais ou operacionais posteriores poderão modificar parte das conclusões aqui expostas.
Priscilla Ferreira
Leiloeira Pública Oficial nos Estados de Minas Gerais e Santa Catarina. Em 2017, fundou a Ferreira Leilões. Possui especialização em Finanças e atualmente cursa pós-graduação em Direito Imobiliário e Condominial. Com 17 anos de experiência em empresas multinacionais, alia visão estratégica, segurança e solidez à sua atuação.