Por Luíza Miccoli e Sanzia Silva.
Com o reconhecimento do STJ sobre a penhorabilidade dos direitos aquisitivos sobre um imóvel com alienação fiduciária, em processo judicial, à primeira vista, permitiu para muitos credores a retomada da esperança pela chance de recebimento dos seus créditos.
O entendimento foi necessário e é importantíssimo para, inclusive, fomentar o mercado de leilões, já que poderá gerar maior viabilidade comercial e financeira em tantos bens.
Mas, para isso, é fundamental que os entendimentos e os reflexos possam ser, de fato, suportados por todos os envolvidos: as partes, os auxiliares de justiça, Leiloeiros, arrematantes e tantos outros terceiros que também compõe essa cadeia executória.
De forma inicial, imprescindível que os pedidos de penhora sejam recaídos sobre os direitos que o respectivo executado/devedor possui sobre o bem imóvel. E, se ainda pleiteado de forma equivocada, é dever legal do Magistrado em deferir a constrição judicial de forma correta.
E mais, que o respectivo Cartório de Registro de Imóveis tenha cautela e atenção sobre a forma de proceder com o ato registral na matrícula imobiliária, a qual deverá recair sobre os direitos e não sobre a propriedade, equívoco ainda muito comum nessa fase de execução.
Os direitos aquisitivos de imóvel possuem expressividade econômica, conforme se depreende do artigo 835, XII, do CPC e podem ser arrematados em leilão, consoante ressaltado anteriormente.
É importante esclarecer que a penhora dos direitos ocorre, pois o imóvel ainda pertence ao banco – tendo a posse indireta – e o devedor fiduciante detém a posse direta sobre o imóvel. Em síntese, embora o imóvel fique com o devedor e este usufrua do bem, o imóvel não integra o seu patrimônio e não pode ser objeto de constrição.
O devedor, só se torna, efetivamente proprietário quando ocorre o registro da transferência na matrícula e a devida averbação da quitação do contrato de alienação fiduciária.
Logo, a propriedade não pode ser objeto de restrição judicial pela penhora, por exemplo. Mas é perfeitamente legal a penhora dos direitos que o devedor fiduciante detém sobre o referido bem, ou seja, quanto ele já é proprietário a partir das parcelas já quitadas junto ao banco.
Destaca-se também que nesse tipo de penhora muitos Juízes não admitem a adjudicação dos direitos. O argumento, genericamente utilizado é de que o pedido seria inviável e não traria proveitos efetivos e instantâneos ao exequente, novamente fomentando o mercado dos leilões com a designação da hasta pública.
Embora seja amplamente conhecida essa possibilidade de penhora, ainda há entendimentos jurisprudenciais e até mesmo de advogados de que a penhora não é vantajosa porque não atrai muitos arrematantes no leilão. O entendimento, contudo, está eivado de equívocos, já que muitas vezes o saldo devedor pode ser atrativo ao arrematante e o exequente pode finalmente receber seus créditos devidos.
Salienta-se ainda que muitos arrematantes podem se interessar pelo imóvel, ainda que o saldo devedor seja alto, uma vez que a localidade está sendo objeto de investimentos de infraestrutura ou porque se sabe que a área que está alocada o imóvel será altamente rentável e lucrativa para o arrematante. São vários critérios que devem ser avaliados pelo arrematante por ocasião da arrematação e todos esses aspectos são importantes no momento da tomada de decisão da mesma.
Assim, tanto o exequente quanto o arrematante devem avaliar por completo todos os fatores relacionados ao imóvel. É de suma importância que o arrematante, previamente a sua participação no certame, tenha plena segurança jurídica de que a negociação será, a seus olhos, vantajosa.