Por Esdras Dantas de Souza
A Lei nº 14.711, de 30 de outubro de 2023, aborda diversas questões relacionadas ao aprimoramento das regras de garantias e à execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, além de outras mudanças no cenário financeiro e imobiliário.
A seguir, apresento alguns dos pontos mais relevantes da parte referente ao aprimoramento das regras de garantias.
Sobre a Alienação Fiduciária de Imóveis:
A lei atualiza o conceito de alienação fiduciária de imóveis e introduz a possibilidade de registro de alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente. Isso significa que o registro de propriedade de um imóvel alienado fiduciariamente pode ser atualizado a partir da data da celebração de um novo contrato, priorizando a ordem das alienações para a execução da garantia.
Sobre a Sub-rogação de Credores Fiduciários:
Em caso de pagamento da dívida por parte de um credor fiduciário, a lei prevê a sub-rogação desse credor nos direitos de propriedade e crédito da garantia. Isso significa que o credor que quitou a dívida do devedor fiduciante adquire os direitos sobre a propriedade fiduciária, seguindo os termos estabelecidos na Lei nº 10.406 (Código Civil).
Sobre o Inadimplemento e Declaração de Vencimento das Obrigações:
A lei permite ao credor fiduciário declarar vencidas todas as obrigações garantidas pela propriedade fiduciária no caso de inadimplemento de quaisquer delas. Isso facilita a execução da garantia em caso de descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante.
Sobre a Purgação de Mora e Leilão de Imóveis:
A legislação estabelece procedimentos específicos para a purgação de mora e a realização de leilões de imóveis em casos de alienação fiduciária. A introdução de prazos e condições claras visa dar segurança jurídica ao processo.
Sobe a Extinção da Dívida em Caso de Insuficiência no Leilão:
A lei prevê a extinção da dívida no caso de insuficiência de recursos provenientes do leilão para cobrir o montante da dívida, despesas e encargos. Nesse caso, o devedor fica livre de obrigações remanescentes.
Sobre a Reintegração na Posse:
O credor fiduciário, ou seus sucessores, tem o direito de obter liminarmente a reintegração na posse do imóvel, que deve ser desocupado em até 60 dias após a consolidação da propriedade em seu nome.
Sobre a Taxa de Ocupação do Imóvel:
Fica estabelecida uma taxa de ocupação do imóvel, correspondente a 1% do valor da dívida, que é devida mensalmente desde a data da consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário até o momento em que ele ou seus sucessores obtêm a posse efetiva do imóvel.
Sobre a Exclusão de Regras do Sistema Financeiro da Habitação:
A nova lei exclui a aplicação de várias disposições da Lei nº 4.380, de 1964, e outras regras relacionadas ao Sistema Financeiro da Habitação em operações de crédito regidas por ela.
Segundo o legislador, essas alterações na legislação têm o objetivo de tornar mais eficiente o processo de execução de garantias em contratos de alienação fiduciária, proporcionando maior segurança jurídica tanto para devedores quanto para credores. Elas também trazem clareza e regras específicas para lidar com situações de inadimplemento e leilões de imóveis, buscando equilibrar os interesses das partes envolvidas.
Esta analise se baseia na leitura do texto da lei, e a interpretação final pode depender da aplicação prática pelos tribunais e da jurisprudência vigente.
Esdras Dantas de Souza é advogado, professor, foi presidente da OAB/DF. desembargador do TRE/DF, conselheiro e diretor do Conselho Federal a OAB, conselheiro do Conselho Nacional do Ministério Público e atualmente é presidente da Associação Brasileira de Advogados (ABA).