Quem já participou de um leilão extrajudicial sabe que o edital é o ponto de partida de qualquer análise e que chamamos como “as regras do jogo”. É nele que constam as condições da venda. Inclusive a responsabilidade do arrematante pelos débitos do imóvel.
O problema é que, tratando-se do 2º leilão, em alguns casos, principalmente quando analisamos os editais da CEF – Caixa Econômica Federal, algumas dessas responsabilidades vêm sendo atribuída de forma indevida.
A Lei nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis é clara ao determinar que o valor mínimo do segundo leilão deve corresponder ao montante integral da dívida, inclusive, somando-se aos demais débitos, os tributos e taxas condominiais. Em outras palavras, esses encargos já estão embutidos no preço mínimo que o arrematante paga ao dar o lance no 2º leilão da referida lei.
O que se observa na prática, é que o arrematante, além de pagar pelos valores já contabilizados no lance mínimo, acaba tendo imputada sobre si a responsabilidade de pagar os débitos tributários e condominiais novamente. Explico:
Em que pese a lei incluir tais débitos no preço mínimo do segundo leilão, alguns credores fiduciários – principalmente a CEF – repassam a responsabilidade pelos débitos condominiais e tributários, através do edital, para o arrematante.
E, ao receber o produto da arrematação, que já contém – ou deveria conter – todos os débitos, não quita tais valores com condomínio e com o ente tributante. Fazendo que o arrematante seja obrigado a regularizar tal situação diretamente com esses credores, como se ele ainda não os tivesse suportado economicamente ao ofertar o lance. O resultado é uma dupla cobrança sobre o mesmo encargo.
Esse problema se agrava pela falta de transparência em relação aos demonstrativos de cálculo que compõem o valor mínimo do segundo leilão. Sem essa informação, não se consegue identificar quais débitos já foram considerados no preço mínimo.
Do ponto de vista jurídico, a cláusula editalícia que impõe essa transferência viola os princípios constitucionais da boa-fé objetiva, vedação ao enriquecimento sem causa e da segurança jurídica.
No meu entendimento, a responsabilidade do arrematante deve se limitar aos débitos constituídos entre a data do edital e a data do leilão — período em que esses encargos ainda não poderiam ter sido considerados no cálculo do valor mínimo.
Contudo, acredito que uma maneira mais simples de resolver este problema seria a produção de 2 editais como modelo base: um para os leiloes obrigatórios da Lei 9514/97 e outro para as alienações posteriores da CEF, como a Licitação aberta, venda online e compra direta.
Importante deixar claro, que nesses casos em que o credor fiduciário não quitou os débitos condominiais e tributários com o produto da arrematação, o arrematante tem o direito de buscar o Poder Judiciário para reaver os valores pagos em duplicidade.
Contudo, é de suma importância que essa situação seja debatida e levada aos tribunais, pois os credores tem utilizado o edital para ditar regras que, porventura, dependendo da situação podem estar em conflito com a norma legal.
Ananda Fernandes
Advogada especialista em Leilões de Imóveis.
Pós-graduada em Direito Tributário.
Presidente da Comissão Especial de Leilões da OAB/RJ – Méier.
Membro e Coordenadora do GT de Estudos da Comissão Nacional de Leilões da ABA.
Professora da Pós-graduação e MBA em Leilões e Regularizações de imóveis da EBPós.
Fundadora do Midas Circle – Comunidade para mulheres que atuam e investem no mercado de Leilões de imóveis.