É certo que a principal preocupação do arrematante, na maioria das vezes, reside na obtenção da posse do imóvel, ainda que o título aquisitivo ainda não seja passível de registro.
A posse, nesse contexto, figura como o tema que mais suscita questionamentos e incertezas.
Nos leilões extrajudiciais, o momento adequado para o início das tratativas voltadas à imissão na posse apresenta particularidades próprias. Seja em leilões regidos pela Lei nº 9.514/97, seja em leilões de estoque ou venda direta, uma vez arrematado o lote e lavrada a respectiva Ata de Arrematação, já se mostra possível ao arrematante dar início às medidas destinadas à obtenção da posse.
Com o objetivo de otimizar tempo e prevenir a prática de atos futuros, a notificação extrajudicial revela-se medida vantajosa, simples e objetiva, além de possibilitar a identificação de quem efetivamente exerce a posse do imóvel e a que título o faz, se for o caso, ainda que pendentes a lavratura da Escritura Pública e o respectivo registro.
Cumpre destacar que a notificação extrajudicial, uma vez encaminhada, passa a constituir documento relevante e, em regra, indispensável para eventual ajuizamento de ação petitória, na medida em que se faz necessária a comprovação da comunicação dirigida ao imóvel, bem como da confirmação de seu recebimento ou entrega, a fim de viabilizar a concessão de medida liminar.
Importa ressaltar que, para o arrematante, mostra-se irrelevante se a ocupação é exercida pelo devedor ou por terceiro, uma vez que a pretensão de imissão na posse se dirige contra quem quer que esteja no imóvel. Nesse sentido, revela-se imprescindível a atuação de advogado especializado, a fim de assegurar a correta qualificação da parte requerida na demanda, evitando-se que o arrematante assuma ônus e dificuldades que não lhe competem.
Ademais, é fundamental que o pedido liminar seja formulado de modo a considerar o prazo previamente concedido no primeiro contato realizado — aquele indicado na notificação extrajudicial —, devidamente justificado, a fim de evitar a imposição de novo prazo dilatório, como, por exemplo, a concessão de mais 60 dias. Registre-se, ainda, que referido prazo é contado em dias corridos e não tem como termo inicial a juntada do aviso de recebimento positivo aos autos.
Por fim, o arrematante faz jus ao recebimento da taxa de ocupação, devendo tal pedido constar expressamente na petição inicial. Contudo, incumbe ao advogado especialista esclarecer ao cliente arrematante que, ainda que haja reconhecimento judicial do pedido, nem sempre haverá efetiva possibilidade de satisfação do crédito, especialmente diante da baixa perspectiva de êxito em execuções de sentença que se mostram, na prática, frustradas.
Luíza Ávila Míccoli
Advogada especializada em leilões imobiliários desde 2016.
Professora, escritora e palestrante.
Fundadora e gestora da empresa de assessoria No Leilão – Assessoria para arrematantes de Imóveis em todo o país.
Presidente da Comissão de Leilões da Região Sudeste pela Associação Brasileira de Advogados. Membro da Comissão Nacional de Leilões e do Instituto Direito Imobiliário por Elas.