Quando se trata de leilão judicial, é imprescindível — especialmente sob a ótica de uma advogada especialista — destacar que estamos diante de um negócio jurídico imobiliário decorrente de ato jurídico, e não de uma simples operação de compra e venda.
Os leilões judiciais consistem na alienação de bens realizada sob a tutela do Poder Judiciário, após a constrição patrimonial, normalmente materializada pela penhora, seguida da respectiva avaliação. Esta avaliação pode ser realizada por Perito Judicial, Oficial de Justiça Avaliador ou, ainda, por meio de avaliações indiretas apresentadas pelas partes, desde que admitidas e homologadas nos autos.
É relevante afastar a generalização de que todo leilão judicial decorre de um litígio intenso ou altamente conflituoso. Nem sempre é assim. Há situações em que existe convergência de interesses entre as partes, que, de forma colaborativa, optam pela expropriação forçada do bem — característica que confere natureza judicial ao leilão.
Nesses casos, observa-se, inclusive, atuação cooperativa quanto à avaliação do imóvel, com a apresentação de informações técnicas e contribuições específicas que favorecem a efetividade do ato expropriatório. Embora menos frequentes, tais hipóteses são reais e merecem registro, assim como a participação ativa das partes na condução e na consolidação dos atos posteriores à hasta pública.
Ainda assim, mesmo em cenários mais colaborativos, há um ato jurídico prévio ao leilão que se revela, na prática, fragilizado quanto à participação efetiva das partes e dos interessados: a elaboração, validação e homologação do Edital da Hasta Pública.
Após a homologação da avaliação do bem, o Leiloeiro Oficial é designado, não apenas para a condução do certame, mas, muitas vezes, para o saneamento do processo e para a lavratura do Edital, com base nas decisões judiciais proferidas e nas manifestações das partes.
É justamente nesse momento que se identificam recorrentes falhas técnicas e jurídicas, seja pela leitura inadequada das decisões, seja pela ausência de validação criteriosa das informações ali consignadas, ou, ainda, pelo desconhecimento prático acerca dos efeitos que tais disposições produzirão após a arrematação.
A partir da experiência na assessoria jurídica a arrematantes, arrisco afirmar que um dos maiores gargalos enfrentados — inclusive sob a perspectiva dos credores — reside na insuficiente compreensão da função normativa do Edital e dos efeitos jurídicos que ele projeta tanto sobre o procedimento expropriatório quanto sobre o adquirente. O Edital, afinal, faz lei entre as partes, ao regulamentar as condições da alienação judicial.
Há situações concretas em que, pela omissão do Edital quanto à responsabilidade por débitos condominiais, especialmente quando o produto da arrematação é insuficiente para a quitação integral da dívida, o remanescente acaba sendo imputado ao arrematante.
Esses casos são particularmente sensíveis nas execuções condominiais, em que o valor do débito supera o valor mínimo do leilão e inexiste previsão expressa, clara e inequívoca no Edital acerca da destinação do saldo remanescente.
Não se trata aqui de discutir a obrigação indireta decorrente da natureza propter rem do débito condominial, mas sim de evidenciar redações incompletas, imprecisas ou mal estruturadas, que transferem ao terceiro adquirente — estranho à lide — um ônus jurídico marcado por incerteza e insegurança.
Diante desse cenário, impõe-se reconhecer que a efetividade e a segurança do leilão judicial exigem atuação conjunta e responsável, inclusive por parte do condomínio, sendo inviável pretender o êxito do ato expropriatório quando se permite que tamanha insegurança jurídica recaia, de forma exclusiva, sobre o arrematante.
MINI CURRÍCULO:
Autora: Luíza Míccoli
Advogada especializada em leilões imobiliários desde 2016.
Professora, escritora e palestrante.
Fundadora e gestora da empresa de assessoria No Leilão – Assessoria para arrematantes de Imóveis em todo o país.
Presidente da Comissão de Leilões da Região Sudeste pela Associação Brasileira de Advogados.
Membro da Comissão Nacional de Leilões e do Instituto Direito Imobiliário por Elas.
Instagram: @luizamiccoli